Decizia de a-ți lua un apartament nou implică, pe lângă alegerea spațiului dorit, și cunoașterea unor proceduri juridice premergătoare achiziției. De regulă, primul pas înaintea achiziționării unei case este întocmirea unui antecontract de vânzare-cumpărare.
Antecontractul de vânzare-cumpărare pentru un apartament nou nu este obligatoriu, însă e recomandat să se facă, fiind o garanție în plus pentru părțile implicate. În cele ce urmează, îți explicăm pe larg ce este antecontractul și ce presupune acesta.
- Ce este antecontractul de vânzare-cumpărare
- Care sunt avantajele întocmirii unui antecontract
- Actele necesare
- Obiectul antecontractului
- În ce condiții poate înceta un antecontract de vânzare-cumpărare
- Lucruri la care trebuie să fii atent când închei un antecontract de vânzare-cumpărare
Ce este antecontractul de vânzare-cumpărare
Cunoscut și sub numele de precontract sau promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, antecontractul de vânzare-cumpărare este un act juridic care obligă părțile să semneze contractul de vânzare-cumpărare atunci cand se indeplinesc conditiile prevazute in antecontract. Practic, este un document prin care, pe de o parte, proprietarul unui imobil își asumă obligația că va vinde un apartament/imobil unei alte persoane, în viitor, iar, pe de alta parte, viitorul cumparato isi asuma obligatia ca va cumpara respectivul apartament/imobil.
Cadrul legislativ în ceea ce privește antecontractul de vânzare-cumpărare este detaliat în Noul Cod Civil (articolele 1279, 1650-1762) care menționează cele mai importante chestiuni de avut in vedere atat la semnarea antecontractului cat si a contractului de vanzare-cumparare.
Antecontractul de vânzare-cumpărare pentru un apartament nou se poate încheia la orice notar public din România, indiferent de adresa imobilului sau de domiciliul părților, dar poate fi și un înscris sub semnătură privată.
Tipuri de antecontract
- antecontractul bilateral de vânzare-cumpărare, care implică drepturi și obligații reciproce și interdependente pentru ambele părți implicate;
- antecontractul unilateral de vânzare-cumpărare, care implică drepturi și obligații doar pentru una dintre părțile implicate.
Părțile implicate
Antecontractul bilateral de vânzare-cumpărare se încheie între promitentul vanzator și promitentul cumparator, acesta din urma fiind beneficiarul apartamentului/imobilului.
Astfel, fiecare parte urmareste obtinerea unui beneficiu, care este in cazul promitentului cumparator obținerea apartamentului, respectiv, pentru promitentul vanzator, obținerea pretului pentru apartament.
În cazul promisiunilor unilaterale, partea care se obligă are calitatea de promitent-vânzător sau de promitent-cumpărător.
Care sunt avantajele întocmirii unui antecontract de vânzare-cumpărare
După cum spuneam mai sus, antecontractul de vânzare-cumpărare nu este obligatoriu, însă reprezintă o garanție în plus că părțile își vor asuma obligațiile.
Asta înseamnă că, în cazul unor neînțelegeri, partea păgubită poate solicita instanței de judecată să recunoască acest antecontract și să dea o hotărâre care să țină locul contractului de vanzare cumparare, daca sunt indeplinite celelalte conditii prevazute de lege, dintre care amintim intabularea apartamentului/imobilului respectiv. De asemenea, partea păgubită poate obține daune.
În antecontract, partile stabilesc, de regulă, prețul apartamentului, valoarea avansului dat (dacă există) și ce se întâmplă dacă nu se întocmește viitorul contract de vânzare-cumpărare, dar și interdictia că vânzătorul nu va vinde apartamentul/imobilul ales unei alte persoane.
Actele necesare
Pentru realizarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, sunt necesare următoarele acte:
- actele de identitate ale părților;
- actele de proprietate ale apartamentului/imobilului(contract de vânzare-cumpărare, proces-verbal de predare-primire, contract de donație, titlu de proprietate, certificat de moştenitor, dacă este cazul, autorizatie de constructie, documentatie de receptie);
- extras de carte funciară pentru informare.
Obiectul antecontractului
Important de știut este faptul că obiectul unui antecontract nu este bunul fizic ce urmează să fie vândut, apartamentul sau imobilul în sine, ci obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare.
Asta înseamnă că există obligații atât din partea promitentului-vânzător, cât și din partea promitentului-cumpărător. Primul își asumă că nu va înstrăina apartamentul și că îl va vinde promitentului-cumpărător, în timp ce al doilea are obligația de a face achiziția și de a respecta condițiile contractului de vânzare-cumpărare.
În ce condiții poate înceta un antecontract de vânzare-cumpărare
Sunt câteva modalități prin care un antecontract de vânzare-cumpărare încetează:
- prin acordul părților, care vor renunța la obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare;
- Prin reziliere, de catre partea care si-a respectat obligatiile. In aceasta situatie, dupa caz, promitentul vanzator sau promitentul cumparator, restituie avansul si plateste si o penalitate egala cu avansul, respectiv, pierde avansul platit;
Nu trebuie uitat faptul ca legea (Noul Cod Civil) prevde faptul ca intervine prescripția – dreptul unei parti de a cere in instanta ca obligațiile din antecontract sa fie respectate de cealalta parte se prescrise în șase luni de la data la care ar fi trebuit încheiat contractul de vânzare-cumpărare. Asadar, pentru a fi admisă o acțiune în instanță, în cazul nerespectării antecontractului, aceasta trebuie introdusă în intervalul termenului de prescripție de șase luni de la data la care contractul de vânzare-cumpărare trebuia încheiat între părți.
Lucruri la care trebuie să fii atent când închei un antecontract de vânzare-cumpărare
- acordă mare atenție clauzei privind restituirea avansului în cazul în care nu se realizează contractul de vânzare-cumpărare și părțile nu își respectă obligațiile asumate în el; recuperarea banilor se întâmplă destul de rar;
- verifică toate informațiile: actele, termenul de predare pentru apartament, starea apartamentului la predare, data la care trebuie încheiat contractul de vânzare-cumpărare, inclusiv perioade de gratie sau alte conditii suspensive;
- citește toate clauzele, inclusiv informațiile din paranteză, ca să nu ai surprize ulterioare;
- asigură-te că sunt scrise corect datele de identificare a părților implicate.
Așadar, întocmirea unui antecontract de vânzare-cumpărare este o garanție în plus pentru achiziția fără probleme a unui apartament nou, un pas care, deși nu este obligatoriu, nu ar trebui ratat.
Sursa foto: Shutterstock.com
